Место исполнения договора аренды недвижимости. Место исполнения обязательств

Оформление исполнения договора

Место исполнения договора аренды недвижимости. Место исполнения обязательств

Порядок исполнения обязательств каждой стороной по договору подчиняется определенным нормативным правилам.

Как показывает практика делового оборота, исполнение договора не всегда сводится к совершению одного (разового) действия. В большинстве случаев исполнение представляет собой процесс, то есть определенную систему последовательно совершаемых действий. В рассматриваемом процессе выделяются две основные части:

  • материальная стадия исполнения договора;
  • технико-юридическая стадия исполнения договора.

1. Материальная стадия исполнения договора

Как правило, стадия включает два взаимных действия — предоставление исполненного одной стороной и принятие предмета исполнения другой стороной.

Порядок исполнения обязательств строго подчинен требованиям, которые содержатся в действующем законодательстве.

Срок исполнения договора

Если договор предусматривает или позволяет определить день его исполнения, то обязательство подлежит исполнению в этот день.

Если договор предусматривает или позволяет определить период времени, в течение которого обязательство подлежит исполнению, то обязательство должно быть исполнено в любой момент данного периода. По общему правилу сторона не может исполнить обязательство досрочно.

Однако досрочное исполнение обязательств допускается, если такое право предусмотрено для сторон договором, когда есть согласие другой стороны, либо оно вытекает из сущности обязательства, обычаев делового оборота.

В противном случае другая сторона может отказаться от принятия к исполнению обязательства или принять к исполнению и взыскать с другой стороны убытки, которые были вызваны несвоевременным исполнением.

Очень часто в договоре стороны не устанавливают сроков исполнения обязательств или формулируют это важнейшее условие так нечетко, что определить его просто невозможно.

В этом случае обязанность стороны должна быть исполнена в разумный срок. «Разумность» или «неразумность» срока в случае спора будет определять суд.

Кроме того, нарушение сроков исполнения договора может служить основанием для расторжения договора.

Место исполнения

Если место исполнения обязательства договором не определено, по общему правилу оно должно быть исполнено по месту нахождения той стороны, которая принимает исполнение обязательства. Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации, если в соответствии с законом в учредительных документах юридического лица не установлено иное.

Но из этого правила есть некоторые исключения:

  • объект недвижимости передается по своему месту нахождения;
  • обязательство передать товар, предусматривающее его перевозку, исполняется в месте сдачи товара первому перевозчику;
  • обязательство предпринимателя передать товар в месте изготовления или хранения товара исполняется, если это место было известно стороне, приобретающей товар.

Цена договора

Возмездный договор оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Кроме того, в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены договора после его заключения допускается лишь в случаях и на условиях, предусмотренных договором. В тех случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть, оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Неполучение ответа от покупателя на предложение поставщика об изменении цены не освобождает последнего от обязанности выполнения договора.

При оплате покупателем товара по согласованной сторонами цене поставщик обязан отпустить покупателю предусмотренное договором количество товара исходя из этой цены.

При разрешении спора, вызванного неисполнением или ненадлежащим исполнением возмездного договора, необходимо учитывать, что в случае, когда в договоре нет прямого указания о цене и она не может быть определена из условий договора, оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. При этом наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной.

Способ исполнения договора

Способ исполнения — это предусмотренный договором порядок действия сторон в процессе исполнения.

По общему правилу обязательство должно быть исполнено целиком один раз, если соглашением сторон не предусмотрено исполнение обязательства по частям.

Взаимные обязанности сторон по договору должны исполняться одновременно, если опять же иное не вытекает из соглашения. Поэтому сторонам при заключении договора необходимо строго и точно предусмотреть, как будут исполняться их обязательства.

2. Технико-юридическая стадия исполнения договора

Суть данной стадии заключается в проверке исполненного одной из сторон обязательства по количеству и качеству, а также в документальном подтверждении факта исполнения.

Лицо, принимающее исполнение, обязано предоставить другой стороне соответствующий документ. Только исполнение обязательства прекращает его действие для обязанной стороны.

Кроме того, пока у обязанной стороны нет подтверждения о том, что ее обязательства исполнены, в юридическом смысле она продолжает оставаться должником, даже если фактически свои обязательства и выполнила.

Любое исполнение обязательства должно быть документально оформлено.

Документальным подтверждением исполнения обязательств могут быть:

  • акт сдачи-приемки товаров (работ, услуг);
  • платежное поручение, заверенное учреждением банка, о произведенной оплате товаров (работ, услуг);
  • квитанция от транспортной организации об отгрузке товара в адрес грузополучателя;
  • квитанция о сдаче-приемке товара на склад продавца;
  • расписка получателя;
  • иные документы и свидетельства.

Составление и оформление документов о приемке-сдаче товаров (работ, услуг) имеют большое юридическое значение.

Приемка продукции, товаров по количеству производится по таким сопроводительным документам, как счет-фактура, спецификация, опись, упаковочные ярлыки, накладные и т.д. При приемке продукции (товаров) от предприятий получатель обязан проверить обеспеченность сохранности груза при перевозке (исправность пломб и тары, наличие маркировки и т.д.).

Случаи, когда гражданское законодательство требует составить акт об исполнении договора можно пересчитать по пальцам. В основном это сделки, объектом которых является недвижимость. Так, акт необходимо оформить при передаче покупателю зданий, сооружений или предприятия, а также при передаче этих объектов в аренду.

Из сделок, не связанных с передачей вещей, составлять акт или аналогичный документ требуется при приемке работ договору строительного подряда. Не возбраняется изготовить такой акт и по «обычному» подрядному контракту, но это уже полностью на усмотрение сторон.

В остальных случаях по умолчанию составлять какие-либо документы об исполнении обязательств не требуется.

Акт можно признать первичным документом далеко не всегда. Если форма документа предусмотрена в альбоме унифицированных форм первичной учетной документации (например, товарная накладная по форме № ТОРГ-12, которую применяют при передаче товара в торговых операциях, утв. Постановлением Госкомстата России от 25.12.98 № 132) применять нужно именно ее.

И никакой другой документ (в том числе акт) ее не заменит. Именно благодаря тому, что для торговых операций предусмотрены унифицированные формы первичных документов, в большинстве случаев бухгалтерии оказывается достаточно накладной. Исключения могут быть, например, когда данные поставщика и покупателя по качеству и количеству товаров разойдутся.

В этом случае нужно составить акт по форме № ТОРГ-2 (ТОРГ-3 для импортных товаров).

Общих унифицированных форм для работ или услуг не предусмотрено. Существуют лишь отдельные формы для конкретных ситуаций.

При сдаче (передаче) — приемке работ, услуг, товаров детальное регламентирование действий сторон необходимо для подтверждения исполнения одной из сторон обязательства по количеству и качеству предмета договора, а также для документального подтверждения факта исполнения.

При приемке строительных работ (напомним, что составлять акт в таком случае обязательно) нужно применять формы, предусмотренные постановлением Госкомстата России от 11.11.99 № 100 (Формы № КС-2 «Акт о приемке выполненных работ», КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ и затрат» и т.д.).

Лицо, принимающее исполнение обязательства по договору, обязано представить передающей стороне соответствующий документ о приемке работ, услуг, товаров.

Исполнение обязательства прекращает его действие для обязанной стороны, в связи, с чем исполнение обязательства непременно должно быть оформлено документально путем составления акта сдачи-приемки товаров (работ, услуг), получения квитанции от транспортной организации об отгрузке товара в адрес грузополучателя; расписки получателя; иного документа либо свидетельства.

При обнаружении недостачи продукции (товара) получатель должен приостановить дальнейшую приемку и вызвать для участия в продолжении приемки и составлении акта представителя одногороднего отправителя. Представитель иногороднего поставщика вызывается в случаях, предусмотренных специальными правилами либо договором.

Составление акта о недостаче — при неявке представителя отправителя либо когда вызов представителя является необязательным производится с участием незаинтересованного предприятия или представителя общественности предприятия-получателя. В одностороннем порядке акт составляется предприятием-получателем в том случае, если отправитель согласен на одностороннюю приемку продукции (товара).

Приемка продукции, товаров по качеству производится по сопроводительным документам, удостоверяющим качество поставленной продукции (товаров) — технический паспорт, сертификат, удостоверение о качестве и т.д. Акт о скрытых недостатках должен быть составлен в течение пяти дней после обнаружения недостатков, но не позднее четырех месяцев со дня поступления продукции (товаров) на склад покупателя.

Участие представителя поставщика в составлении акта о качественных недостатках регламентируется аналогично его участию в составлении акта недостачи по количеству с некоторыми дополнениями.

Акт приемки продукции (товаров) по количеству и качеству является основанием для предъявления поставщику соответствующей претензии. Нарушение правил приемки влечет за собой отказ в возмещении стоимости недостающей продукции.

На практике очень часто в качестве подтверждения исполнения денежного обязательства по договору используется платежное поручение с отметкой банка о принятии поручения к исполнению.

Однако в соответствии со ГК РФ при расчетах платежным поручением банк лишь обязуется по поручению плательщика за счет средств, находящихся на его счете, перевести определенную денежную сумму на счет указанного плательщиком лица, а не дает гарантию осуществления перевода, так как денежных средств на расчетном счете плательщика может просто не быть. Данная практика носит фиктивный характер и не может свидетельствовать об исполнении денежного обязательства стороной по договору.

* Первичные учетные документы должны содержать следующие обязательные реквизиты: а) наименование документа; б) дату составления документа; в) наименование организации, от имени которой составлен документ; г) содержание хозяйственной операции; д) измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении; е) наименование должностей лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и правильность ее оформления; ж) личные подписи указанных лиц».

И чаще всего именно акт выполненных работ и услуг, содержащий эти реквизиты, играет роль столь важного учетного документа. Кроме бухгалтерских резонов, в пользу составления актов есть еще один, и не менее существенный: налоговый.

* По дате дата подписания акта приемки передачи имущества (работ услуг) в налоговом учете определяют дату признания доходов от безвозмездно полученного имущества, и материальных расходов на работы и услуги производственного характера.

Если не составить акт, возникнет неопределенность в том, на какую дату признавать доходы и расходы. А значит, у налоговиков появится повод выдвинуть собственную (разумеется, не в пользу компании) версию и на ее основании доначислить пени и, возможно, штрафы за несвоевременное отражение в учете хозяйственных операций.

Ежемесячные акты при аренде не нужны. Но у проблемы есть еще один аспект: надо ли составлять промежуточные акты по длящимся услугам? Арендным расходам компании ничего не угрожает и без ежемесячного оформления услуг. Для учета расходов по аренде достаточно договора аренды, акта приема-передачи имущества, счетов и платежных поручений..

Аренда не является услугой ни в гражданском, ни в налоговом праве. В ГК РФ договоры аренды и возмездного оказания услуг регулируются разными и не связанными друг с другом главами. А в НК РФ термин аренда не подпадает под определение услуги для целей налогообложения.

При аренде потребности арендатора удовлетворяются за счет пользования чужой вещью (материальным объектом), а не за счет деятельности арендодателя.

Источник: https://dogovorum.ru/article/oformlenie-ispolneniya

Место исполнения обязательства

Место исполнения договора аренды недвижимости. Место исполнения обязательств
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Обязательства » Место исполнения обязательства

Это конкретное место, в котором должны быть совершены все необходимые действия по обеспечению условий соглашения, заключенного между сторонами.

Одним из важнейших моментов, который характеризует надлежащее исполнение обязательства, считается определение места, в соответствии с которым будут совершены все условия, касающиеся конкретных соглашений. Зачастую от выбора места исполнения будет зависеть объем прав и обязанностей, которые распределены между участниками договоренностей.

Понятие места исполнения обязательства

На законодательном уровне определены условия, которые характеризуют надлежащее исполнение обязательств по договоренностям. Среди них важное место занимает определение места выполнения условий соглашения.

Место исполнения обязательств в соответствии со ст.316 ГК РФ – это конкретное место, в котором должны быть совершены все необходимые действия по обеспечению условий соглашения, заключенного между сторонами.

Законодатель предусматривает, что место исполнения обязательств должно быть определено в тексте самого соглашения. К примеру, если заключено соглашение о ремонте квартиры, то и местом исполнения будет считаться та самая квартира.

Если в договоренностях нет никаких упоминаний о месте, в котором будут соблюдены все условия сделки, то в таком случае оно будет определено исходя из требований законодательства или в соответствии с другими нормативными актами.

Возможность альтернативного места исполнения обязательства

Законодатель устанавливает некоторые ограничения в отношении выбора места, в котором будут совершены все действия по соблюдения обязательства по конкретной сделке. Ст.316 ГК РФ указывает, что в том случае, если место не определено в соответствии с соглашениями, сделка должна быть совершена в соответствии с установленными законом требованиями.

Согласно с вышеупомянутым нормативом, место исполнения обязательств может быть следующим:

  • в случае со сделками, касающимися вещных прав, предметов аренды или передачи конкретного имущества в собственность – по месту нахождения имущества;
  • при обязанностях по передаче предмета, имеющего имущественную ценность, который нуждается в транспортировке – место передачи имущественной ценности перевозчику;
  • при других обязанностях по передаче имущества в собственность – место хранения товара, но при условии, что оно известно лицу, который принимает данный товар в собственность;
  • если сделка затрагивает финансовые обязательства, то в таком случае место выполнения условий денежного соглашения будет определено исходя из нахождения гражданина, которому были выделены денежные средства, или же место, в котором зарегистрирован кредитор;
  • по прочим обстоятельствам – место нахождения (проживания) должника и место регистрации кредитора.

Положения ст.316 ГК РФ делают отсылку на требования ст.320 ГК РФ, которая предусматривает, что в случае необходимости место исполнения обязательств может быть определено сторонами соглашения самостоятельно. Это так называемый альтернативный вариант совершения комплекса действий по соблюдения обязательств.

Как правило, он возникает тогда, когда невозможно установить конкретное место. В качестве примера можно привести ситуацию, когда стороны сделки зарегистрированы в разных городах, а имущество передается на нейтральной территории.

Однако, стоит обратить внимание, что альтернативное место должно быть определено по согласованию между сторонами соглашения.

Обстоятельства, с которыми связана смена места исполнения обязательства

Способ совершения сделки может быть самым разнообразным. Однако при этом необходимо, чтобы условия соглашения исполнялись беспрекословно. Именно поэтому законодатель предусматривает ситуации, когда место выполнения сделки может быть изменено.

В ст.316 ГК РФ указано, что в тех ситуациях, когда местонахождение кредитора или заемщика меняется, то и место выполнения условий сделки будет подлежать изменению. Но при этом стоит обратить внимание на тот факт, что лицо, из-за которого произошло изменение, должно будет возместить все расходы второй стороны соглашения, которые могут возникнуть из-за изменений условий.

Кроме того, место совершения сделки может быть изменено исходя из такого показателя, как срок выполнения обязательства. Например, при покупке товара продавец обязался доставить его к месту нахождения покупателя в течении определенного времени, но в силу неких обстоятельств не смог этого сделать. В то же время покупатель уезжает в командировку на следующий день, и не может принять товар.

В данной ситуации срок изменения условий сделки может повлечь за собой изменение места выполнения обязательств, поскольку покупатель может попросить доставить предмет договоренностей в другое место.

Источник: https://advokat-malov.ru/obyazatelstva/mesto-ispolneniya-obyazatelstva.html

Юрист-эксперт
Добавить комментарий